주택시장이 금융위기 이후 가장 심각한 거래 부진 가운데 하나를 겪고 있다. 주택담보대출 금리가 7%를 웃도는 수준으로 올라선 데다 주택 가격도 높은 수준을 유지하면서 집을 사려는 소비자와 기존 주택을 팔려는 소유자 모두 시장 진입을 망설이고 있다.
전미부동산중개인협회(NAR)가 12일 발표한 자료에 따르면 10월 기존주택 판매는 계절 조정 연율 기준 375만 채로 집계됐다. 이는 전월보다 5.5% 감소한 수치이며, 2000년대 후반 금융위기 여파가 이어지던 시기 이후 16년여 만에 가장 낮은 수준이다. 지난해 같은 달과 비교해도 판매량은 8.8% 줄었다.
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주택 거래가 위축된 가장 큰 원인으로는 높은 대출 비용이 꼽힌다. 30년 만기 고정 모기지 금리는 8월 말 7%를 넘어섰고, 9월 중순에는 7.4%까지 상승했다. 대출 금리가 오르면 같은 가격의 주택을 구입하더라도 매달 갚아야 하는 원리금이 늘어난다. 주택 가격이 크게 낮아지지 않은 상황에서 금리까지 상승하면서 중산층과 첫 주택 구매자들이 감당해야 할 초기 비용과 월 상환 부담이 커졌다.
주택을 팔려는 기존 소유자들도 매물을 내놓는 데 소극적이다. 과거 낮은 금리로 주택담보대출을 받은 소유자들은 현재 집을 팔고 다른 주택으로 옮기면 훨씬 높은 금리로 새 대출을 받아야 한다. 이 때문에 더 넓은 집으로 이사하거나 다른 지역으로 이동하려는 수요가 있어도 기존 주택을 유지하는 선택을 하는 사례가 늘고 있다.
매물 부족은 집값 하락을 제한하는 요인으로도 작용한다. 구매자는 높은 가격과 대출 금리를 동시에 부담해야 하지만, 판매자는 낮은 금리의 기존 대출을 포기하면서까지 가격을 크게 낮출 유인이 적다. 결과적으로 거래량은 감소하는데 주택 가격은 충분히 내려오지 않는 상황이 이어지고 있다.
주택 거래 부진은 부동산 중개업과 주택담보대출, 이사 서비스, 가구 및 주택 개보수 산업에도 영향을 미친다. 주택 매매가 줄어들면 거래 과정에서 발생하는 금융·법률·서비스 수요도 함께 감소하기 때문이다. 특히 주택 구매를 처음 준비하는 젊은 가구와 주거비 부담이 큰 저소득층은 시장 진입이 더욱 어려워질 수 있다.
향후 주택시장 회복 여부는 모기지 금리와 주택 공급, 가계 소득의 변화에 달려 있다. 금리가 낮아지더라도 매물 부족과 높은 집값이 지속된다면 거래가 빠르게 회복되기 어렵다는 전망도 나온다. 미국 주택시장이 거래량 감소와 affordability 악화라는 이중 부담을 얼마나 빨리 해소할 수 있을지 주목된다.
